文山特區陽明商圈平車  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 苓雅買屋賣屋近文山特區陽明商圈面公園第一排水方庭四房平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2150 萬
參考單價：38.1 萬/坪
地址：高雄市鳥松區永善路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：水方庭
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：56.43 坪 (包含車位面積)
主建物面積：28.27 坪
附屬建物面積：3.86 坪
共同使用：24.3 坪
車位坪數：6.31 坪
土地面積：7.35 坪
樓別/樓高： 12樓 / 15樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B2-46
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4409 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：大華國小, 文山高中附設國中
鄰近公園：本安生態滯洪公園
生活機能：陽明市場
附近交通：公車菁華幼兒園站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 居住品質優異：社區為低密度純住宅，鄰近高級別墅區，環境寧靜。 2. 景觀與通風：位於公園第一排，四房格局採光通風佳，12 樓樓層視野開闊。 3. 生活機能完善：鄰近陽明市場、超市及商圈，長庚醫院近，醫療與購物便利。 4. 停車配套完善：總價包含平面車位及固定機車位，周邊另有公有停車場，解決停車難題。 5. 學區優勢：鄰近大華國小及文山高中附設國中，方便子女就學。
劣勢 (Weaknesses)	1. 潛在噪音干擾：房源標示「大樓三臨路」，雖面公園，但仍需留意馬路車流噪音及隱私問題。 2. 管理費用偏高：月管理費約 4409 元，對於 11 年屋齡的大樓而言，需確認公共設施維護狀況。 3. 地理位置因素：位於鳥松區，相較於高雄市核心區，通勤時間可能較長。 4. 屋齡考量： 11 年屋齡雖不舊，但未來若需進行大修基金或更新設施，可能影響居住成本。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設加持：未來捷運黃線大華站出口預計設於此處，通達性將大幅提升。 2. 環境增值潛力：鄰近澄清湖與鳥松濕地，結合生態公園，居住環境價值有望隨周邊開發提升。 3. 產品稀缺性：文山特區周邊低密度四房產品較少，具備一定市場競爭力。
威脅 (Threats)	1. 交通擁塞風險：「三面臨路」可能導致尖峰時段交通擁堵，影響進出。 2. 房市波動：整體房地產市場走勢不明朗，投資回報率可能受市場周期影響。 3. 新競品上市：周邊若推出新案或新成屋，可能對二手房價格造成擠壓。

2. 物件評論

是否值得購買： 推薦適合家庭居住者考慮購買。

主要理由： 此物件最大的賣點在於**「低密度社區」與「公園景觀」**的完美結合，對於重視居住品質與親子成長的家庭來說非常理想。四房雙衛浴的格局在文山特區周邊相當罕見，且總價已包含車位，實質使用坪數高。此外，未來捷運黃線的規劃為資產增值提供了強有力的支撐，醫療與生活機能亦成熟。

購買建議： 儘管優點明確，但「三面臨路」是潛在的噪音隱患。建議您在實際看屋時，特別留意不同時段的噪音狀況，並確認管理費涵蓋的公共設施維護項目。若能確認視野與噪音問題在可接受範圍內，此物件在價格與功能性上，是一項具有高居住價值的選擇。

問與答

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苓雅買屋賣屋

謝惠卿(仲介，收取服務費)

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巨蛋捷運加盟店

經紀業名稱: 允瀚不動產經紀有限公司

證號: (106)登字第323820號

苓雅買屋賣屋謝惠卿 0910777331

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